税金関係 - 姫路市の不動産鑑定評価・不動産鑑定士・三和鑑定ー

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不動産に係る税金として「相続税」と「固定資産税」があります。
（なお、その他の税金に係る鑑定評価は、→資産評価　をご参照ください。）

相続税は相続時に国から課税されます。
お金持ちにしか課税されません。
おおよそ全相続者のうち3％程度に納税義務が発生することになるそうです。
上位3％の金持ちでないかと掛らない訳です。

しかし、「お金」はなくとも、「不動産」が多いと課税されます。
不動産をお金に換算（評価）して課税されます。
貯金はゼロでも不動産を多く所有していると、換算額（評価額）で課税されます。

前職の時、バブル直後の東京で、数億も課税された事案を知っています。
結局、所有地を物納されて自宅と貸宅地が残りました。

この評価額の判定は、主に税理士さんによって路線価による簡便な評価方法による評価額で対応されるのが大半です。
また、この方法は納税者に有利になるように、安く評価額が算出されるよう工夫されています。
この点、課税側は親切です。

しかし、全国的に一律で定められている基準ですので、時々問題が生じます。
極端な個性（極端に不整形・段差など）を持つ不動産に対応できないことがあり、また、評価する側の問題もありました。

なお、相続税は基礎控除額が引き下げられる予定で、相続税がかかる人が増える見込みです。
上位3％程度からほぼ倍になるような観測をされている方がおられます。
金持ちの税金と言えない側面が出てきます。

また、相続税の申告にあたり、広大地評価で悩まれる税理士さんもおられると思います。
弊社でも対応しております。
詳細は下の＜弊社対応事案＞をご参照ください。

固定資産税は不動産の所有者に市町から毎年課税されます。
こちらは評価額を課税側が算出して課税してきます。
評価の方法は、相続税とほぼ同じようなシステムです。
納税者に有利になるように、安く評価額が算出されるよう工夫されている点は相続税と同じです。
また、相続税と同じく、極端な個性を持つ不動産に対応できないことがあり、また、評価する側の問題もありました。

相談を受けていて気になるのは、相談者がやや感情的になり過ぎていることが多い点です。
少々、思い込みが過ぎている事案も多いのが実態です。
正直なところ、やみくもに課税側を非難するのはどうかと思っています。

鑑定評価を取るか否かの判断に迷うことも多いと思います。
まずは無料相談をご利用ください。

＜弊社対応事案＞

①相続税還付
（対象物件）	県内某市の複数物件
（相談内容）	既に相続税は地元の顧問税理士の申告により一旦納税されていた。納税者は不満だった様子で、大阪の税理士に再相談、大阪の鑑定士に相談され、弊社に外注。
（対応内容）	すべての不動産の確定確認をしたところ、まず①接道の状態が間違っているものが目についた。　個性として考えるべき項目を計上していないなど、最初の申告に少々問題があるのが判明した。　次に②旗竿状の面大地で虫喰い状に欠けがあり、また、間口の問題から利用上の制約が非常に強い土地もある。　すべての不動産につき鑑定評価書を作成することになった。
（結果）	税金の還付を受けた。（具体的な金額は記載しませんが大きな額です）
（補足）	①の要因は最初の申告をした税理士さんの問題ですが、しかし、これは無理もない部分もあると思いました。　これまでも数名の従業員を見て来ましたが、しっかりと不動産の物件確定をできるまでには数年掛ります。毎日、不動産を扱っていてもそんな状態なのですから、税金の専門家とはいえ領域の違う問題なのです。　鑑定士や仲介業者にレビューしてもらえば良かったのでしょうが、守秘義務の問題もあります。　 ②は評価基準の問題ですが、あまりに極端な個性のある物件でしたので、これも仕方ないことです。　しかし、支払側にとっては文句を言いたくなる事案です。 ※必ず還付を受けられるなどと売り文句を謳っている業者を見かけますが、　そんなことはありませんので、ご注意ください。

②広大地判定
（対象物件）	県内某市
（相談内容）	税理士さんのクライアントの相続案件、隣接地で現在分譲中のマンションがあり、判定に苦慮されていた。
（対応内容）	意見書で対応した。
（結果）	否認なし
（補足）	阪神間に所在する物件であった。　マンションの新築分譲の現況に照らすとデベロッパーが購入する見込みはまず薄かった。　現状・見込み・裏付け資料を添付した。 ※ただし、常に広大地と判定される訳ではありません。この物件はそうだったということです。 →無料相談をご利用いただければ、ほぼ判断できます。